Wertermittlung

Gutachtenerstattung

zur Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) für unbebaute und bebaute Grundstücke

Es gibt eine Vielzahl von Anlässen die eine Wertermittlung von Grundstücken oder Immobilien erforderlich machen. 
Hierzu einige Beispiele aus der Sicht von Privatpersonen:

1. Kauf oder Verkauf 
Differenz zwischen Vorstellungen des Verkäufers und des Käufers hinsichtlich des Grundstücks –oder Gebäudewertes. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sichert beiden Seiten eine sehr gute Markttransparenz, um einen angemessenen Preis aushandeln zu können.

2. Erbschaft 
z.B. Auflösung von Erbengemeinschaften, Immobilienaufteilungen zu Lebzeiten, Ansprüchen von Pflichtteilsberechtigten.
Durch ein Verkehrswertgutachten der betroffenen Grundstücke bzw. Gebäude wird eine objektive Beurteilungsbasis geschaffen. 

3. Erbschafts- und Schenkungssteuer 
Vereinfachte Berechnungsschemen bzw. mangelnde Orts- und Marktkenntnisse führen seitens des Finanzamtes teilweise zu erhöhten Grundbesitzwerten und demnach zu einer erhöhten Steuerlast. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, eine Öffnungsklausel im Gesetz den Nachweis des „niedrigeren gemeinen Wertes“ (s. a. unten Gesetzesauszug) auf Grundlage eines Sachverständigengutachten zu erbringen und somit zur Minderung seiner Steuerschuld beitragen.

4. Scheidung 
Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten über die Immobilienwerte zu den benötigten Stichtagen zur Ermittlung des Zugewinnausgleiches als gerechte Verhandlungsbasis. 

5. Vermögensanalysen 
Im Rahmen von unternehmerischen, steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Beratungs- und Entscheidungsprozessen.

6. Kreditvergabe
Ein Verkehrswertgutachten ist zur Verhandlung über eine Kreditvergabe bei der Suche nach einem Kreditinstitut dienlich. Dieses Verkehrswertgutachten ersetzt aber kein Gutachten über den Beleihungswert, da dieses durch die Banken veranlasst wird.


Gesetzesauszüge

§ 194 Baugesetzbuch (BauGB):

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.


§ 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz (PfandBG): 

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.


§ 198 Bewertungsgesetz (BewG) - Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts:

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.